КАК СЕЙЧАС ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ
by Татьяна Побожная на 27.10.2023
Взяли ипотеку, купили квартиру, а потом передумали? Таких ситуаций может быть много: родился ребенок и нужно жилье побольше, решили переехать в другой город или поняли, что не потянете ипотеку из-за проблем на работе. Можно ли перепродать такое жилье? Конечно, с ипотечным обременением сбыть квартиру гораздо сложнее, чем без него. Но все-таки это осуществимо. Есть несколько способов, как продать недвижимость, за которую вы еще не расплатились с банком. Давайте разбираться.
СПОСОБ ПЕРВЫЙ: ЗАКРЫВАЕМ ИПОТЕКУ ДОСРОЧНО
Это, пожалуй, самый идеальный вариант развития событий. Вы можете быстро закрыть кредит своими деньгами или, например, взять другую ипотеку. Но если у вас нет такой возможности, то можно найти покупателя, который внесет задаток за квартиру. А сумма предоплаты будет равно той, которая нужна для погашения части ипотечного кредита. При этом, у вас все равно должны быть деньги, чтобы закрыть оставшуюся часть долга перед банком. Можно накопить их, если вы продумали эту схему заранее. Попросить у родственников в займы. Или взять другой кредит.
Вы получаете деньги от покупателя, закрываете ипотеку, снимаете с жилья обременение в пользу банка и только потом можно заключать сделку купли-продажи.
Но здесь есть свои минусы. Не все покупатели готовы вносить такой задаток и полагаться на честность незнакомого человека. Это не удивительно, никому не хочется терять своих денег. Ведь если сделка по каким-то условиям не состоится, есть риск, что продавец пойдет на попятную и не захочет возвращать деньги. Тогда придется идти в суд. Поэтому многие желающие купить квартиру будут обходить стороной вариант с ипотекой либо будут просить большую скидку на квартиру.
СПОСОБ ВТОРОЙ: ПРИВЛЕКАЕМ БАНК
В этом случае, вашу ипотеку закрывает покупатель. Только в отличие от первого способа, здесь в купле-продаже будет участвовать еще и банк-кредитор. Стоит отметить, что покупатели часто соглашаются на такие схемы, а вот кредитные организации не всегда готовы стать участками таких сделок.
Задача финансовой организации — страховать покупателя. Тот, кто приобретает квартиру, отдает деньги за ипотеку не продавцу, а кредитору. Тем самым он погашает долг продавца перед банком. А разницу между стоимостью жилья и закрытым остатком покупатель кладет в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги, когда сделка купли-продажи состоится и покупатель станет собственником квартиры. Когда банк получает деньги для закрытия ипотеки, он выдает справку о том, что долг выплачен. Затем информация передается в Россреестр и она с квартиры снимают ипотечное обременение.
Получить остаток денег продавец сможет после предъявления документа о том, что он больше не владелец квартиры. Для этого ему нужна выписка ЕГРН. Там будет указано, кто реальный собственник недвижимого имущества.
Справка есть в бумажном и электронном варианте. Последний получить гораздо проще и дешевле. Можно зайти на сайт Росреестра и подождать несколько дней. Либо воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр и получить электронный документ в течение часа.
По выписке ЕГРН продавец сможет доказать, что квартира больше не в ипотеке, а покупатель – подробнее узнать о характеристиках жилплощади, информацию обо всех собственниках.
СПОСОБ ТРЕТИЙ: ПЕРЕОФОРМЛЯЕМ ИПОТЕЧНУЮ ССУДУ НА ПОКУПАТЕЛЯ
В этом случае продавец вместе с недвижимостью продает и жилищный кредит. Со всеми непогашенными платежами и процентами. Вместе с правом собственности на квартиру на покупателя оформляют ипотеку. И он ее закрывает в те же самые сроки, которые были у продавца. Либо гасит кредит на свое усмотрение. Ту часть ипотеки, которую продавец уже выплатил, покупатель ему возвращает. Естественно, с пересчетом всех процентов.
Но в этом случае придется постараться, чтобы найти подходящего покупателя. Во-первых, не все, кто ищет квартиру, готовы вместе с ней брать еще и хвост в виде ипотечного кредита. Во-вторых, даже если человек согласен, он может не пройти «фейс-контроль» у банка и не подойти в качестве заемщика.
Но если все-таки все карты сходятся, тогда продавец, покупатель и банк заключают трехстороннее соглашение. Это документ о том, что долг продавца по ипотеке передается покупателю. А также, что человек, который приобретает квартиру, принимает на себя все обязательства по кредиту. Он должен будет погасить долг перед банком вместе с процентами. При этом обременение с недвижимости не снимается. Следующий этап – заключение договора купли-продажи и переход права собственности на покупателя.
